放置されたままの空き家は絶対に解体すべき。

単純にそう考えるべきなのでしょうか。

放置された空き家は、社会問題ともなっているため、解体することにメリットはたくさんあります。

しかし。解体しない方がいいケースもあるため、そちらの方もまずは確認しておくといいでしょう。

空き家は解体しない方がいいというのは正しい選択？

空き家を解体するうえで、資産価値的にどうなのかということについて考える必要があります。

土地の方に価値が存在し、空き家を解体した方が、買い手を見つけやすい……ということもあります。

それでも解体しなければならない……

もしも、「特定空き家」に指定されてしまえば……。

それは、ほぼ資産価値が存在しない状況だと言っていいでしょう。

いずれにしても、特定空き家に指定されれば、解体はしなければならないでしょう。

特定空き家でなくても、空き家が劣化していたり、破損している場合には、解体はやむない対応です。

一方で、空き家の状態が良く、空き家に価値がある場合であれば、解体などお金のかかる方法を考えず、売却であったり、賃貸を検討すべきでしょう。

注意！　更地にすると新しく建物が建てられなくなる場合がある

更地にすると新しく建物が建てられなくなる場合があるのをご存じでしょうか｡

それは、「再建築不可物件」のことです。

この場合は、空き家を解体し、更地にしてしまえば、もうその土地に建物を建てるのは、基本NG！です。

そうなれば、家を建てるために土地を探している買い手は見向きをしませんし、土地だけの利用を検討している買い手だけが対象になります。

解体せず、空き家が建っている状態のままにしておけば、買い手が購入した後、リフォームなどを行い住むという選択肢もまだ残されていますよね。

再建築不可物件の対策

しかし、この再建築不可物件ですが、法律で取り決めされている交通上の問題であったり、安全上、また、防火上及び、衛生上の問題をクリアできれば再建築できる可能性が出てきます。

そのようなことはなかなか難しいため、一度専門家に相談してみるといいでしょう。

位置指定道路として認めてもらう

再建築不可となる物件は、接道義務をクリアできないものがほとんどだと言っていいでしょう。

そこで、接道義務を満たす必要があります。

建築基準法上の道路に2m以上接っするようにすればOKです。

ただし、建築基準法上の道路の中には、特定行政庁から、道路として認められている「位置指定道路」があります。接道が2m以下であったとしても、所有する更地を位置指定道路として認めてもらうことができれば、再び建物を建築することができるようになります。

接道義務をクリアする

敷地に面する前面道路が、まずは、建築基準法上の道路であることを確認したうえで、接道部分が2m未満であれば、なんとか頑張って幅員2m以上にすれば、再度建築は可能です。

幅員2m以上になるようにするためには、土地を借りてきり、土地を購入します。

43条但し書きを申請する

43条但し書き道路とは、接道義務を満たさないため本来であれば再建築は不可であるのですが、建築審査会の許可を受けることで建築が認められる方法のことです。

隣接地の賃貸借や購入はかなりハードルが高い……という場合、「43条但し書き申請」を行って、認めてもらうことができれば、こちらでも再度建築が可能になります。

その敷地の周囲に広い空地を有し、特定行政庁が交通上であったり、安全上、防火上、衛生上の問題で支障がないと判断し、建築審査会の同意を得ることができれば、43条但し書き道路に接道する物件だとみなされ、その更地に新しい建物を建てることができます。

まだあった！　空き家を解体するデメリット

空き家を解体する選択肢は間違いではありません。ただし、解体工事をするには、このようなネックもあります。

空き家を解体するにはお金がかかる

空き家を解体して、更地にしてから売ろうとする場合、空き家を解体するための費用がかかります。

プラスして、特に古い空き家の場合、アスベストが使用されていることもあります。アスベストが使われている場合、特別作業が必要となって、それだけより多くのコストがかかります。

費用を確認したら、自分は無理……と思ってしまう方々もいらっしゃるでしょう。

アスベストの調査・除去に使える補助金はある？

アスベストは、肺がんなどの原因となる物質で、規制の対象となり、現在では使用できないことになっています。

しかし、以前は使用することが認められていたため、解体するには、その調査や除去が必要です。

アスベスト除去にかかる費用の目安は、ざっとですがこのような感じです。

アスベストレベルの中でも最も危険度の高いのが、レベル1です。この場合、お部屋全体に、アスベストとセメントの合材の吹きつけ材が使われていることが多いです。

発じん性はそうとう高く、濃度も高めである場合がほとんどであるため、解体工事も非常に危険であり、それだけ費用は高額になってしまうでしょう。

レベル2は、石綿含有の保温材や耐火被覆材、断熱材などが該当します。

レベル3は、屋根材や外壁などにアスベストが含まれる材料が使用されているようなケースです。発じん性は比較的低いため、解体費用の相場もかなり安めです。

問題は、アスベストだけではありません。

解体工事自体に費用がかかり、空き家の大きさであったり、敷地の大きさ、木造やRCなど建物の構造、立地……などで変動します。

木造の場合はおおかた1坪当たり3万円～5万円。

鉄骨造であれば、1坪当たり4万円～6万円。

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートの場合、1坪当たり6万円～8万円あたりが費用の相場です。

そこで、なんとか補助金などを活用することができればいいのですが。

アスベストで使用できる補助金

アスベストに関する補助金は、以下の2種となります。

それは、

・アスベストの調査費用への補助金

・アスベストの除去費用への補助金

です。

＊補助金制度は自治体によって内容が違います。

補助される金額はそれぞれ自治体によって違います。たとえば、名古屋市では15万円を限度額として補助をしています。

アスベストの問題だけでなく、空き家の解体工事に対してもそれぞれ自治体で補助金制度が提供されているため、前もってそのようなものを確認するといいでしょう。

補助金を受けるには条件がある

ただし、誰もが申請すれば補助金を受けることができるというものでもないため注意が必要です。

アスベスト調査の補助金の対象となっているのは、

・吹付けアスベスト

・アスベスト含有吹付けロックウール

・吹付けバーミキュライト

・吹付けパーライト

です。

どれもアスベスト飛散の可能性が高い点が共通しています。

アスベストが含まれているとしても、成形板など、飛散する可能性が低い建材は補助の対象とはなりません。

アスベスト除去補助金の対象となる建築物は、

・吹付けアスベスト

・アスベスト含有吹付けロックウール

です。

自治体によって、検査は補助対象となっていても、除去工事補助はしていないケースもあるので、あらかじめ確認が必要です。

空き家の解体は手間がかかる

建物を解体して更地にする場合、解体工事をする際に費用だけでなく手間もかかります。

空き家の解体工事を行う場合には、解体工事業者を見つけ、工事を依頼したり、近隣へ工事前のあいさつまわりをすることも必要ですし、普段しないような様々な手間がかかってしまいます。

まとめ

そもそも専門的用語が一杯出てきて、こんなことなら空き家は解体しない方がいいと、途中で考える人たちも少なくはありません。

実際問題、空き家を解体しないメリットが存在していることはあります。

逆に、その空き家をどうしても解体しなければならないというケースも間違いなく存在しているため、空き家の所有者の方々は、決してそこから目を反らすことはできません。

確かに、お金もかかります。

ただし、補助金なども活用することができるため、ぜひ一度自治体に問い合わせをしたり、専門家に相談してみましょう。

解体アスベスト相談窓口は、解体工事におけるいろいろな問題を気軽に相談することができる問い合わせフォームです。

充分、みなさんの良きパートナーになることができると思いますよ！

ぜひ一度気軽にご訪問ください。