放置されたままの空き家は、即、解体すればいいと考える方々も多いのかもしれませんが、解体は解体で様々な問題を抱えています。

解体工事をして、更地で売ろうと思っても、なかなか売れないこともあるため注意が必要です。

空き家を解体するという意味

よく、更地という言葉を聞くことがあると思いますが、更地とは、土地の上に建築物や工作物などが存在しない、まっさらな状態である土地のことです。

また、「整地」とは、空き家などを解体したあと、土地をきれいな状態に整えることを言います。

空き家を解体すれば、大量のコンクリート破片であったり、細かい砂利や木くず、鉄くずなどがやむなく発生します。そのままの状態であれば、次購入する人たちに与えるイメージが良くないですし。

即、土地を活用したいと思っても、整地にする時間や費用もかかってしまい、買い手にとって大きなデメリットとなってしまうでしょう。できるだけ高い値段で売ろうと思えば、更地だけではなく、整地化する意識が必要です。

おおかた、解体業者に空き家の解体を依頼すれば、「更地」と「整地」はワンセットだと思えばいいでしょう。

ただし、それでも解体業者との契約内容によっては、絶対に解体と整地を一緒に行ってくれると断言できる訳ではありませんので、あらかじめそのあたりの確認が必要です。

整地には、いろいろな方法がありますが、一般的には、解体した後に土に含まれたコンクリートガラであったり、大きな石、木クズ、ガラスなどを、手や重機を使用して、取り除き、それから重機を使って踏み固め、粗整地にします。

空き家を解体することをおすすめしないケース

空き家を解体すればいいか、ケースバイケースと言っていいでしょう。解体工事にはデメリットも存在しているため、あらかじめ知っておく必要があります。

空き家を解体すれば、買い手は見つかりやすくなるかもしれません。また、空き家の管理に悩む時間をもう持たずに済ますことができます。

しかし……。

解体すれば、絶対に売れる訳ではない

解体すれば、絶対に売れる訳ではありません｡　

一般的にいえば、古いお家はなかなか売れない…というイメージが定着しているため、築年数の経過した古い空き家を所有している方々の場合、更地での売却のことを考えてしまうのかもしれません。

しかし、空き家を解体して更地にしても、すぐに売れるかと言えばそうではありません。

一方で、ボロボロの家だって解体しないで売れることもあります。リノベーションの技術向上もあり、基礎だけを残し、ほとんど新築と同じような状態に生まれ変わらせることも現在なら可能なことがあります。

実際問題、解体工事はいつだってできるため、単に空き家を築年数だけで決めつけてしまうのではなく、まず、老朽化した状態であっても一度「古家付き土地」として売り出してみるのもいいかもしれません。

さらに、空き家を安易に解体してしまうことで、土地の固定資産税が高くなってしまったり、解体工事の費用もかかりますし。

さらに注意しなければならないのは、一度建物を解体すれば、新たに建てられない場合があることです。

ここあたりのことは不勉強な方々も多いのではないでしょうか。

一度空き家を解体すると新たに建てられない場合があるって本当？

「再建築不可物件」とは、法律的に見て、その土地に今ある建物を取り壊してしまえば、新しい建物を建築できない土地のことを言います。

空き家を解体してしまえば、もう次に家を建てることができない土地になってしまうので、土地の価値が急激に下落し、売ることが困難なことも多いです。

特に、地方の場合、それぞれ自治体のルールが適用されているケースもあるため、売却時であったり、解体する前には、必ず確認しておきましょう。

再建築不可物件の多くは、接道義務が満たされていないので、一度空き家を解体してしまえば、新しい建物を建築をすることはできません。

ただし、接道義務を満たさない敷地に対しても、救済措置が存在しているため、こちらを確認しておきましょう。

それでも、救済措置が存在している

再建築が不可な物件でも建て替えが可能となる方法があります。

そのような不可物件であったとしても、法律で決められた「交通上」、「安全上」、「防火上」〟「衛生上」の基準値をクリアできれば再建築できる可能性が出てきます。

再建築不可物件は、接道義務を満たさないものがほとんどですが、接道義務を満たすためには、建築基準法上の道路（幅員4m以上）に対し、2m以上接することが必要です。

また、建築基準法上での道路の中には、特定行政庁から道路として認められる「位置指定道路」があります。接道が2m以下であったとしても、所有している土地が位置指定道路として認めてもらうことができれば、再建築は可能となります。

さらに。敷地に面した前面道路が「建築基準法上の道路」であることをまずは確認し、接道部分（間口）が2m未満の場合……、幅員を2m以上にすることで再建築することができるようになります。

たとえば方法は、隣接地の土地を所有している方々とじっくり交渉し、一部の土地を賃貸借したり、土地を購入することです。

また、接道義務を満たすことができず、隣接地の賃貸借することであったり、購入が難しい場合、「43条但し書き」申請をし、それが認められれば再建築は可能となります。

43条但し書き道路は、接道義務を満たしていないので、本来であれば再建築はできないのですが、建築審査会の許可を受けることで可能となります。

ただし、以下のような条件があります。

・その敷地の周囲に広い空地がある。

・特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がない

・建築審査会の同意がある

まとめ

安易に空き家を解体すればいいというモチベーションでは、思わぬ落とし穴があるかもしれません。

まずは、専門家に相談する姿勢もとても大事ではないでしょうか。

解体アスベスト相談窓口は、解体工事におけるいろいろな問題を気軽に相談することができる問い合わせフォームです。

解体アスベスト相談窓口に相談することで、いま、空き家を解体することが妥当な判断であるのかを知ることができます。

ぜひ一度気軽にご訪問ください。