放置している空き家があれば、解体工事をして駐車場にするのもいい方法です。

ただし、実際に行動に移す前には、あとあと後悔しないためにも慎重さが必要です。

・空き家を解体して駐車場にすれば、実際にどの程度費用がかかるのでしょうか。

・駐車場のニーズは現在どの程度なのでしょうか。

また、何か他に注意しなければならないポイントはあるのでしょうか。

この記事では、空き家を駐車場化するにおいて、よくあるみなさんの疑問や不安を解決します。

空き家を解体して駐車場にするにはどの程度費用がかかる？

今後住む予定がないのであれば、空き家を解体して、駐車場にすることも選択肢のひとつです。

実際問題、駐車場にすることは、解体した土地を活用する方法として最もポピュラーな方法です。

しかし、空き家を解体するにも費用がかかり、駐車場にすることにも費用がかかるため、予算の計画性は必要です。

まずは、空き家を解体するためには、

木造住宅であればおおよそ、40,000円

鉄骨住宅であればおおよそ、60,000円

鉄筋コンクリート（RC造）であれば、70,000円程度の費用がかかります。

さらに解体工事をした土地を駐車場にするためには、

【舗装】   

・砂利敷きの費用：2千円〜/㎡

・アスファルト：3千円〜/㎡

・コンクリート：5千円〜/㎡

【区画線】  5千円/1区画

【クルマ止め置】 5千円〜/台

【フラップ板】   10万円前後/台

【料金精算機の設置】   40〜50万円

【照明や看板】   15〜20万円

【フェンス】2万円〜/m

などの費用がかかります。

無論、駐車場の方式によっては変動するものがあります。たとえば、青空駐車場でいいと考えるのであれば、解体工事したあと、更地のまま、即、土地活用をスタートできるでしょう。

空き家を駐車場にするとき注意しなければならないポイント

空き家を駐車場にするときには、以下のようなことに注意が必要です。

税金の負担が増える可能性がある？

更地のまま青空駐車場でいいと考えた場合、所得税や住民税以外、固定資産税であったり、相続税の税負担が重くなる傾向があるため、こちらのことも慎重に検討する必要があります。

所得が増えることで、所得税や住民税は、当然増加しますし。

また、住宅を解体工事をして平地にすることによって、固定資産税が1/3か1/6に減額される住宅用地の特例を受けられなくなってしまうため固定資産税も増え、さらに、土地評価額が80%減額される「小規模宅地等の特例」の対象からも外れてしまうため、相続税支払い額の負担も増えてしまいます。

現在存在している税の法律では、土地にかかる税金は、建物が建っているか否かで大きく変わってしまうため、税金の問題を重視するのであれば、アパートであったり、マンション、戸建て賃貸の方法を選択するか、空き家をそのまま貸し出す方がいいです。

ただし、駐車場経営するときでも「小規模宅地等の特例」を受け、相続税評価額を下げて節税効果を得ることは可能です。それは、青空駐車場ではなく、アスファルトであったり、コンクリートで舗装工事を行った駐車場を運営することです。

アスファルトやコンクリートの舗装は土地の建築物とみなされ、小規模宅地等の特例の対象とすることが可能です。

「貸付事業用宅地等」に該当し、200平米までのスペースの土地評価額は50%減額することができます。

ただし、アスファルトやコンクリートの舗装工事を行えば、青空駐車場とは違って、それだけ費用が嵩んでしまうため、そのあたりのコストも比較して行動に移す必要があるでしょう。

収益化できないかも

空き家を解体、駐車場経営での収益化は、はじめれば誰でもできるというものではありません。

土地の立地条件は、最も大事なポイントであり、駐車場としての需要が存在しなければ、どれだけ広々とした土地を所有しているとしても無意味です。

そもそもここに駐車場を利用する人が登場してくれない限り、税金であったり、空き家の解体工事にかかったお金、設備の導入費用などを補填できず、「赤字」の連続です。

もしもアパート経営をするのであれば、多少立地条件が悪くたって家賃を下げてみたり、不動産会社に依頼することで採算がとれる場合はあります。しかし、駐車場の場合、もともとの料金がそれ程高額ではないため、価格で差別化することは難しいでしょう。

また、都市部であったり、人気の高い場所では、多数駐車場が密集していることがあります。付近にいくつもの駐車場が存在する場合、駐車場を探している人にとっては、料金は大事なポイントになります。そのようなこともあるため、しっかり周囲の駐車場をリサーチし、料金設定を練る必要があります。

駐車需要が見込めるエリアでは、解体工事をして駐車場にしたあと、新しい駐車場が作られる可能性もあるでしょう。ごく近くに料金の安い駐車場ができてしまった場合、立地が特別優れていない限り、料金変更を練る必要があります。

ただし。単純に料金を下げるだけではご自身の収支計画はもろく崩れ、失敗につながってしまうでしょう。収入を減らさないで料金を下げるには、夜間の値段を上げてみたり、最大料金を変えるなどの、フレキシィブルな料金設定が必要ではないでしょうか。

管理会社のいい加減な管理

清掃や、クレーム対応などと言った管理業務は、実際には管理会社に委託するケースが多いです。質の高い管理会社であれば、丁寧に掃除をしてくれたり、機器の不具合もなく駐車場のよりよい状態を維持できるでしょう。

しかし、残念なことに質のかなり低い業者も存在し、そのようなところに委託してしまえば、掃除がちゃんと行われなかったり、メンテナンスに不備があったり、お客様からのクレームの対応が遅かったり……などの問題が頻繁に起きてしまいます。

そのようなことがないためにも、依頼する方々は業者選びには慎重になる必要があり、その管理会社が他に管理している駐車場を把握するなどして、あらかじめ管理レベルをチェックする姿勢が必要です。

空き家を駐車場に　成功のポイント

空き家を解体、駐車場にして成功するためには、周囲の駐車場をしっかりリサーチすることが必須です。ただ、スタートすればOKということではなく、自分はどのような駐車場を経営するべきかを熟考しましょう。

・コインパーキングと、月極、どっちの経営方法がいいのか

・どの程度の稼働率、収益を見込むことができるのか

・駐車料金はいくら程度が相場なのか

・どのようなレイアウトがいいのか

また、管理会社と契約するときには、どこまでの業務を受けてくれるのか、それぞれ責任範囲などをきちんと明確化しておくことが大事です。

駐車場経営をし続ければ、想定外の事件で収支計画が崩れてしまうようなこともあります。そのために、あらかじめある程度余裕のある収支スケジュールを立てておくことも大事です。

地震であったり洪水被害、駐車場内の事故が起きた場合、機器の修理や、入れ替えが必須となり、計画した予算よりも費用が多く発生することはあります。

一杯一杯の収支計画であれば、想定外の事件がひとつ起こったただけで、経営が困難になってしまうこともあります。

まとめ

料金設定や駐車場の広さなど、駐車場経営が成功するには様々な要素があります。その中でも最も重要なのは「立地」と言われています。

場合によっては、駐車場化することを断念しなければならないこともあるでしょう。

そもそも、空き家を解体して駐車場にすることは、はじめてでは想像しているよりもはるかに難しいことがあります。専門家にいいアドバイスを受けることも一度検討するといいでしょう。

解体アスベスト相談窓口は、空き家問題、解体工事、更地の有効利用……などいろいろな問題を気軽に相談することができる問い合わせフォームです。

気軽に利用することができるため、まずは、こちらでいろいろと相談してみることをおすすめします。